郑州最近这波操作，得服！
郑州最近这一波操作，得服。
先是不久前，把住房公积金贷款额度上限由60万元提高至80万元。接着郑州的媒体12月11日又报道，即日起，郑州将在2017年户籍制度改革的基础上放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件。
最受关注的就是，租赁住房满一年的也可入户。
这会不会掀起新一轮的抢人争夺战？对郑州房地产市场，以及经济社会又会产生怎样的利好？
同时，很多杆友一定在思考，近期各地，不管大城市、小城市都在增加“房票”供给。甚至如江苏的张家港放松了限售……到底是年底翘尾、小阳春，还是新一轮周期开启？
01
对于楼市稳定肯定是有好处的
首先杠杆地产简单介绍下，郑州此次的政策，有这样几个要点：
1．郑州中心城区持有居住证满1年的农村的人员，可以落户。此前为5年。
2．郑州中心城区城镇社会保险满6个月，可落户。此前为2年。
3．在郑州市中心城区租赁住房满1年的外地市人员，可落户。
上述家属都可以随迁落户，中心区外的县（市）条件更宽松。
按照此前政策，其实石家庄、郑州、重庆等城市的落户政策，本来就是各大城市中最宽松的。石家庄几乎零门槛；郑州中专即可，可谓非常人性。之前，杠杆地产写过文章狠狠表扬；重庆要求大专，但初级职称也可以，也就是一个厨师证就OK，且欢迎家属一起落户。
此次郑州落户政策再放松，对于一个省会、被支持建设国家中心城市的城市来说，可以说是低到了不能更低。
首先大家想到的一定是对房地的利好。
没错，这一点杠杆地产不想写也得写。因为这是事实，且是杆友们最为关注的。
在此之前，郑州住房公积金管委会开会审议通过，将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。起到的效应也是类似。
20万元的提升，对于一个房价1万来块的城市来说，就是十多二十平米的房子，意义显著。公积金贷款额度的提高，可以很大程度减轻购房职工的贷款压力。
不仅可以省一大笔利息，也“鼓励”部分职工购买总价较高、户型更大的房子。
对于这类房产，以及有改善性需求的居民来说，很有意义。
其实早在今年3月，河南省直机关住房资金管理中心发布了公积金调整通知，将最高贷款额度由60万，提高到80万。
省一级早就这么在做，市公积金中心如此行事，很正常，并无任何忌讳或不妥。
而且省直管机关公积金总受益人群、池子相对小，市一级受益面更大。
所谓受益面更大，其实就是可以“鼓励”出来的购房需求更多。公积金贷款额度的提高，等于是金融杠杆给力。而落户更加宽松，如果效果立竿见影，那么意味着扩大了符合购房资格的人群。
房地产调控，核心不就两点，第一提高加杠杆的难度，第二控制有房票人群数量。
前者“房住不炒”不能放太多，后者刚需购房则是鼓励的。
同时，这几年对大城市落户、发展大城市和都市圈，政策上都是力挺的。郑州的这个操作，可以说非常务实且有效率。
而杠杆地产上文提到的张家港限售取消，该市房产交易中心12月11日回复媒体时就说，确实取消限售过户，但现已停办。最终以文件为准。可见，调控政策的松动，是要讲政治和策略的。
02
郑州房地产市场需要更多有房票的人
通过郑州市住房保障和房地产管理局的数据统计，杠杆地产发现，2019年10月份，郑州全市商品房销售20280套（间），销售面积193.79万平方米，销售均价11056元/平方米。
其中商品住宅销售13926套，销售面积157.58万平方米，销售均价11133元/平方米；
非住宅销售6354套（间）,非住宅销售面积36.21万平方米，非住宅销售均价为10717元/平方米。
而2018年10月，商品房销售31954套（间），销售面积307.25万平方米，销售均价8625元/平方米。
其中商品住宅销售27195套，销售面积276.62万平方米，销售均价8406元/平方米；
非住宅销售4759套（间）,非住宅销售面积30.63万平方米，非住宅销售均价为10607元/平方米。
从商品房销售总套数、总面积，到商品住宅销售套数、面积，都有不小幅度的下滑。还好，均价的提升还算不错。但这和供应、成交结构有关系。
二手房市场，情况类似。还是郑州市住房保障和房地产管理局的数据：
2019年10月，郑州全市二手房共成交4930套（间），成交面积49.92万平方米，成交均价10250元/平方米；
其中住宅二手房共成交4751套，成交面积45.45万平方米，成交均价10111元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）。
而2018年10月，郑州二手房共成交4398套（间），成交面积40.76万平方米，成交均价10511元/平方米；
其中住宅二手房共成交4329套，成交面积40.16万平方米，成交均价10519元/平方米。（备注：二手房均价是以市场评估价为计算依据）。
也就是说，二手房成交的总套数、面积还是不错。但是看均价，住宅二手房则是有400多块的下滑。
在郑州市政府官网上，目前可以找到的最新的郑州市房地产开发投资情况数据是1-8月。
数据显示，2019年1-8月，郑州住宅施工面积12430.9万平方米，同比增长9.9%，占房屋施工面积的比重为67.7%，较去年同期减少0.8个百分点；
办公楼施工面积1318.3万平方米，同比增长27.0%；
商业营业用房施工面积1753.8万平方米，同比增长6.2%。
上述增速，除了办公楼数据略微增速较大，未来去库存难外，应该说还好。
此外杠杆地产还发现，1-8月份，郑州全市房屋新开工面积3498.5万平方米，同比增长34.5%。其中，住宅新开工面积2414.4万平方米，同比增长31.0%，占房屋新开工面积的比重为69.0%，较去年同期减少1.9个百分点；
办公楼新开工面积273.9万平方米，同比增长110.0%；
商业营业用房新开工面积223.3万平方米，同比下降12.1%。
新开工的住宅面积总量、增幅可谓非常高。按照目前的去化速度，这个总量和增速未来是个压力，不得不未雨绸缪。
怎么办？那就得努力提高有房票的群体数量。
03
吸引更多的人口、人才，对于郑州经济社会长期有好处
实际上，之所以郑州目前的新房销售、二手房价格承压，核心原因当然是调控。此外，还有一点就是，在经历了长达3年的人才争夺战后，各地其实都进入疲惫期。
大家的政策差不多，落户门槛差别不大，抢人办法相似，合适的年轻人也被瓜分得差不多。
或者说格局既定，甚至很多有资格购房的年轻人也在观望。
因此，仅仅盯着大学生显然是不够了。郑州落户的政策调整得更为宽松，从策略上说，这是对的。
相对一些经济综合实力更强，营商和企业环境有优势，吸引力更大的城市来说，放低身段，也是务实的。
按照杠杆地产好朋友川渝横贯线的统计，2018年郑州常住人口增量数据似乎很不错。
图1.我国主要城市2018年常住人口增量情况 数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站 数据统计·制图|川渝横贯线·李不是
如上图，郑州以25.5万人的增量，位居全国第7。
但是，按照我的好基友杠杆游戏4月份的统计，2019年各大城市失业保险参保人数变动看，郑州只增加了1万人，排到了至少22位。
图2.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名 数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据 制图|杠杆游戏·张银银
注意，如上图2，当时还有少量城市数据没出来。如果都出来后，郑州的排位可能还要略低。
这个数据什么意思呢？我的好基友杠杆游戏认为，判断一个地方就业和经济活力，失业保险参保数据变化很说明问题。
在《京广最牛！苏杭狂奔！深渝：你大爷永远是你大爷》（4月25日）文章里，杠杆游戏分析了常规年份的常住人口统计主要依据1%或0.5%抽样估算。而且这个抽样的人力、物力投入不算太大，抽样时间也不一致。所以，这个统计一定有技术性误差。
其次，加上抢人背景，有些领导的浮夸，加剧了数据误差。且还有新出生和死亡因素影响。
再次，部分城市的统计口径本身不同，简单比较意义不大。比如西安，包含了西咸新区行政上属于咸阳辖区的人口。从行政区划上说，这毕竟不是西安的。这和其他城市简单比较并不科学。
当然不否认的是，西安抢人是取得了很好效果的。
所以，有学者甚至认为，部分城市2017年、2018年的常住人口抽样数据，已经失去参考价值。
另外一组数据则可能更加值得参考。
在职工社保数据中，城镇职工养老保险、城镇职工医疗保险参保人数，也存在离退休和在职口径问题，以及以个人名义的参保问题。
生育保险存在和医疗保险合并口径问题。
职工社保数据中，有一项指标则完全不会受上述因素影响，这就是城镇职工失业保险参保人数。
一个职工在职，才会有失业保险，离职后就不会有；个人名义可以参保城镇职工养老和医疗保险，不可以参加失业保险。
因此，失业保险参保人数的变化，最能反映一个地区较规范就业和中高端就业岗位增减。
如果一个地方号称经济数据喜人，常住人口增量也喜人，失业保险的参保人数却增量不大（2018年，参保监管是整体变严，正常的经济增长背景下，失业保险参保人数增加才正常），这可能很说不通，或说明其他问题。
难不成经济的增长和常住人口的增长，主要都是搞农业、回农村，待业中？
如上图2，杠杆游戏统计的数据显示，北京、广州、杭州、苏州、深圳、重庆，是当时能统计的主要城市中，失业保险参保人数增量最多的，均在30万以上。后面的则明显低一个量级。
靠产业、就业吸引人，这是长期和最有深远意义的。但创造好的城市环境、基建、政策，先让人来，比如先买房，然后就业、创业，也是一个不错的办法。
以前大家说“产城人”，现在杠杆地产听不少官员说“人城产”，思维在变化。
无论如何，有了更多的人，也就有更多的创意和思维，或许不仅利于房地产，也可以形成更好的产业规模效应。
于此而言，不仅郑州，所有城市，对更多的人敞开大门，对经济社会都是有好处的。
郑州此举，可能是条鲶鱼。